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Fiagro e aquisição de imóvel rural por estrangeiro

No dia 30 de março, entrou em vigor a Lei nº 14.130/2021, que institui o Fundo de Investimento na Cadeia Produtiva Agroindustrial (Fiagro). Referida norma altera a Lei nº 8.668/1993, que criou o Fundo de Investimento Imobiliário (FII), para criar também o Fiagro, permitindo que investidores nacionais e estrangeiros apliquem seus recursos, por meio desse novo fundo, em ativos que integrem a cadeia produtiva agroindustrial, tais como imóveis rurais, participação em sociedades, ativos financeiros, títulos de crédito ou valores mobiliários, direitos creditórios do agronegócio e direitos creditórios imobiliários relativos a imóveis rurais, títulos de securitização lastreados nesses direitos creditórios e cotas de fundos de investimento.

Durante o trâmite do projeto, ora convertido em lei, o Senador Paulo Rocha (PT-PA) propôs uma emenda para eliminar a possibilidade de o Fiagro adquirir imóveis rurais, sob a justificativa de que tal medida propiciaria que os investidores estrangeiros, “ao movimentarem as cotas correspondentes no Fundo, na prática estariam vendendo, arrendando e comprando terras no Brasil”, o que constituiria uma burla às limitações legais hoje existentes. A Lei nº 14.130/2021, contudo, não ofende a Constituição Federal, nem a legislação em vigor.

O artigo 1º, parágrafo 1º, da Lei nº 5.709/1971, que regula a aquisição de terras por estrangeiros, equipara a estrangeiro a pessoa jurídica brasileira, quando a maioria do seu capital social for pertencente à pessoa física ou jurídica estrangeira, que resida ou tenha sede no exterior. A par da discussão acerca da recepção, ou não, desse dispositivo pela Constituição Federal de 1988 (o que está sob julgamento pelo STF na ADPF 342 e na ACO 2463), fato é que o Fiagro, assim como o Fundo de Investimento Imobiliário ou qualquer outro fundo de investimento, carece de personalidade jurídica e, portanto, não pode ser considerado uma pessoa jurídica.

Gestão

E assim o é porque, do ponto de vista legal, um fundo de investimento não funciona da mesma maneira que uma pessoa jurídica. Com efeito, a Lei nº 14.130/2021 determina que o Fiagro será, necessariamente, gerido por instituição administradora autorizada pela CVM, e que o patrimônio do fundo será constituído pelos bens e direitos (incluindo imóveis rurais) adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário.

Isso significa que os imóveis rurais integrantes do patrimônio do Fiagro serão mantidos sob a propriedade fiduciária de uma instituição autorizada pela CVM (e não sob a propriedade do fundo ou do seu cotista estrangeiro), justamente para que tal instituição possa gerir ou administrar, profissionalmente, esses imóveis rurais, em conformidade com a política de investimento do fundo, que constará expressamente em seu regulamento, e os deveres fiduciários a ela impostos pela legislação e regulamentação da CVM.

Igual conclusão se impõe em relação ao Fundo de Investimento Imobiliário que, assim como o Fiagro, pode receber investimento estrangeiro e aplicar seus recursos, diretamente, na aquisição de imóveis rurais.

Legalidade

Assim, ainda que o STF venha a entender que o artigo 1º, parágrafo 1º, da Lei 5.709/1971 permanece vigente, não é possível aplicar esse dispositivo a quem, obviamente, não preenche os seus requisitos, como é o caso do Fiagro. Em razão do princípio da legalidade, por se tratar de norma restritiva de direitos, a Lei nº 5.709/1971 não pode ser interpretada de forma ampliativa para abranger hipóteses nela não previstas.

A Lei nº 14.130/2021, ademais, é constitucional, na medida em que guarda plena conformidade com a Constituição Federal, especialmente com os seus artigos 172 e 190, não havendo, na Constituição Federal ou na legislação infraconstitucional, norma que proíba ou restrinja a aquisição de imóveis rurais por fundos de investimento brasileiros, ainda que seus cotistas sejam estrangeiros, ou que os equipare a estrangeiro para tal finalidade.

Investimento

Por fim, não acreditamos que a CVM, à luz da legislação vigente e se valendo do seu poder normativo, poderia ou viria a limitar o investimento estrangeiro em Fiagro que aplicasse seus recursos em imóveis rurais. Reforça esse entendimento o Parecer nº 4/2011, em que a PFE-CVM salientou que a edição de eventual norma pela autarquia para fins de enforcement do Parecer AGU LA-01/2010 “não se compatibilizaria com o sistema de regulação do mercado de capitais, aqui e no exterior, que orienta a atuação da CVM há quase quarenta anos”.

Com isso, se espera que os vetos sejam derrubados pelo Congresso Nacional e o Fiagro atinja os seus mais altos objetivos, atraindo os capitais privados necessários, nacionais e estrangeiros, para o financiamento do agronegócio e, ao mesmo tempo, contribuindo para uma maior transparência, governança e desenvolvimento sustentável do setor rural no País, ainda tão dependente do crédito público.

Fonte: Valor